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    盤活現有存量住房 不斷完善長租房供給體系
    2022-05-24 00:00:00      中國經濟導報


    北京大學光華管理學院租賃住房研究課題組

        5月11日,國務院常務會議召開,部署進一步盤活存量資產,拓寬社會投資渠道,擴大有效投資。新建長期租賃住房(以下簡稱“長租房”)與盤活存量住房是補齊我國長租房供給短板、實現長租房有效供應的兩種方式。北京大學光華管理學院租賃住房研究課題組(以下簡稱“課題組”)認為,盤活利用現有存量住房資產兼具可行性、時效性與必要性,是發展長租房市場的關鍵點之一。
        相關測算表明,我國現有城鎮住房套數超過3.6億套,戶均住房套數已同其他主要發達國家基本持平;2019年,城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米,農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。隨著我國經濟由高速增長邁入高質量發展階段,住房領域的主要矛盾逐漸由總量短缺轉為結構性的供給不足,如何更好地滿足人民群眾對住房質量和環境的要求成了當前的核心問題。黨的十九大報告明確指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,為我國住房制度改革指明了方向、路徑、目標。

    發展長租房市場意義重大

        在租賃住房市場中,既有租賃期限較短、以每年續約等方式存在的短期租賃住房,也有合同租期較長、租賃關系較為穩定的長租房。在我國住房市場面臨高質量轉型和發展的新時期,大力建設和發展長租房市場具有重要意義。
        首先,長租房有利于滿足現階段新市民和青年人的長期租住需要。在我國住房市場的歷史發展過程中,居民通常把購房作為解決住房問題的首選方式。然而,隨著一線城市和其他人口凈流入城市的房價上漲,大學畢業生、農業轉移人員等新市民和青年人無法在短期內實現購房。貝殼研究院大數據顯示,城市人口的首次置業年齡明顯增長,北京人口首次置業的平均年齡由2006年的26歲增長至2018年的32歲。與此同時,租房正成為近70%相關人群解決住房問題的唯一選擇。根據《2021中國城市租住生活藍皮書》,58%的城市租客愿意通過租房結婚來建立“小家”,51%的租客接受租房5年以上,18%的租客愿意租房超過10年。
        第二,長期穩定的租賃關系有益于提升租房群體的租住體驗。我國現有租賃住房市場中,家庭是最主要的住房供應主體,與租客簽訂的租期一般不超過1年,長租只能通過合同到期時滾動續約的方式實現。展期風險和違約風險是影響租客租住體驗的重要風險因素。本課題組的研究發現,女性和年齡更高的租客明顯具有更高的續約意愿。
        第三,租賃住房的長期限供給是驅動改善出租房源品質的前提條件。租賃市場中的房源質量往往差于房東用于自住的房屋。在不確定性較強的租賃關系中,非長租的預期使得房東和租客對于房屋修繕、維護的動機較弱,容易造成房屋品質的下降。
        第四,發展長租房,形成較為穩定的租賃關系,是進一步依法治理和規范租賃市場的基礎。作為首個地方性住房租賃條例,《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》中的首條即明確要求“穩定住房租賃關系”。
        第五,發展長租房對于購房市場還有著正向的溢出效應。在大城市發展長租房,滿足城市青年人的居住需要,有利于分流購房需求,進一步推進“租購并舉”的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。
        綜合上述分析,課題組認為,應當盡快發展和建立房源供應充足、租賃關系穩定、租金水平合理、房屋品質過硬、市場秩序規范的長租房供應體系。

    發展長租房盤活存量資產是關鍵

        新建長租房與盤活存量資產是補齊我國長租房供給短板,盡快實現長租房有效供應的兩種方式。新建長租房指的是新開發專用于租賃的住宅項目;盤活存量資產則指利用已有住房資源,鼓勵其中空置、短租的房屋轉為長租房供給。這兩種方式相互不可替代,應共同發展,以形成多層次的長租房供應體系。新建長租房在戶型設計、社區建設、使用用途等方面具有存量房源不具備的優勢,而考慮到規;l展長租房的緊迫性,以及節約成本的需要,盤活利用現有存量住房資產兼具可行性、時效性與必要性,是發展長租房市場的關鍵點之一。
        目前,我國租賃住房的供應主體是散戶家庭,其中90%以上是個人業主。從總量上看,我國城鎮已經基本實現了房屋套數與家庭戶數的平衡;從結構上看,少數家庭持有多于一套房產,這些存量住房資產有待盤活。2015年中國家庭金融調查(CHFS)數據顯示,我國超過20%的城鎮家庭持有不止一套住宅,且其中絕大多數家庭持有的兩套以上住宅位于同一城市,遠高于美國、澳大利亞、英國等國家平均3%~13%的多套住宅持有比例。除投資與投機因素外,對子女、老人等親屬遠期的安置需求是家庭持有多套住房的重要動機,相關房屋具有在5~10年的期限內作為長租房源的潛力。然而,受多種因素的影響,現階段大量多套房產家庭未將閑置房產出租,中國城鎮住戶調查(CUHS)的結果顯示,四大一線城市的房屋空置率接近20%。因此,盤活相關閑置住宅作為長租房供給具有一定的可行性。
        考慮到現階段解決大城市新市民和青年人住房問題的緊迫性,盤活現有存量房源有著重要的時效價值。預計我國2022屆高校畢業生規模達到1076萬人,較上年增加167萬人,其中近90%的畢業生均首選留在一線和新一線城市。2020年末,我國農業轉移人口外出務工總量接近2.9億人,其中數字平臺帶動的靈活就業人數高達8400萬人。相關青年人和新市民的住房需求急需快速的解決方式。根據現有經驗,新建租賃住房從開發建設到運營出租的周期通常在3年以上,無法在短期內承載大城市的長租需求,而存量租賃住房市場的發展則較為成熟,從規模上能夠在短期內滿足人口凈流入城市的住房需要。

    中資產經營模式可規;P活存量

        在我國目前的住房租賃市場體系下,租賃企業主要通過輕資產居間(信息中介)和中資產轉租(委托-租賃)兩種中介經營模式為房東和租客提供租賃服務,進而影響現有存量住房資產的分配和改造。在輕資產模式下,租賃企業通過信息發布、委托代理等方式實現居間撮合,較少參與房屋的裝修和改造。在中資產模式下,租賃企業相當于將房屋轉租的“二房東”,在對收租房屋進行裝修和改造后再將房屋租賃給租客,以其中的租金差作為主要的盈利來源。課題組認為,在盤活存量房源、規;峁╅L租房供給的過程中,中資產經營模式發揮著重要的作用。
        首先,租賃企業在采用中資產模式的過程中參與了房屋的提質改造,這有利于增加房東出租房屋的期限。由于租賃企業通常向租客提供標準化的裝修成果,其裝修成本受房屋初始狀態的直接影響,需要為那些初始品質較差、建筑年代較早的房屋付出更高的裝修成本。對于這些房屋,租賃企業更有可能與房東協議達成更長期限的租約。
        課題組利用房東與某租賃企業在2015~2019年間位于北京市城六區的大樣本數據,實證檢驗了租賃企業盤活存量房源的價值創造過程。結果發現,企業對房屋的裝修投入越大,房東與租賃企業簽署的租期往往越長。課題組進一步檢驗了租賃期限與房東每平方米租金收入間的關系:與租期3年的合約相比,租期4年每平方米月租金增加1.50元,5年則增加3.24元。這表明,中資產模式下租賃企業的裝修能夠為選擇長租的業主提供更豐厚的租金回報。
        此外,租賃企業在中資產模式下對于長租房市場建設還有著多方面的積極影響。第一,租賃企業參與轉租經營,其房源資產池能夠起到分散風險的作用,降低了房東的空置風險,利于具有平滑租金現金流需求的房東增加租賃住房供應。第二,租賃企業相比家庭房東具有更強的能力和動機參與對房屋和租客的維護、篩選與監督過程。第三,與個人房東相比,租賃企業作為機構更加關注自身信譽的價值,避免發生嚴重信譽事件所造成的毀滅性打擊。因此,相比于普通租賃市場中屢見不鮮的房東提前解約事件,租賃企業作為轉租人有助于降低租客面臨的“長租變短租”風險。

    租賃企業中資產經營模式面臨挑戰

        租賃企業中資產經營模式的核心挑戰,在于房東提供閑置房源作為長租房的意愿。對于房東而言,其對于房屋的處置決策有出售、短租、長租等多種方式,其長租意愿同時受到房價增速、租賃市場租金增速、房屋買賣市場流動性狀況等多方面因素的影響。
        為了確認上述因素的影響,課題組利用出租房屋的經緯度數據計算了其周圍2公里范圍內在過去一年內的房價增速、二手房交易筆數增速及租賃企業提供的租金增速,并實證檢驗了其與房東出租期限之間的關系。
        首先,處于房價增速快、二手房交易量高的小區,其業主與租賃企業之間簽署的房屋托管期限往往較短。對于房東而言,二手房交易市場與出租市場之間存在明顯的替代關系,房價的快速上漲會增加房東短期內出售房屋的動機,使其傾向于簽訂短租合同,為之后的出售預留時間。因此,健康良性發展的房地產市場對于長租市場的發展具有正向外溢作用,堅持“房住不炒”的定位,對于發展長租市場至關重要。
        其次,過高的租金增速同樣是抑制房東與租賃企業簽訂長期租約的重要原因。對于采取中資產模式的租賃企業而言,租金增長過快將降低房東的長租意愿,影響租賃企業的長租房源,增加租賃住房服務的管理成本,甚至增加空置率。有可持續經營意愿的租賃企業會權衡租金上漲和經營成本的因素,并不會過快地提升租金。因此,從長租房市場健康發展的角度,租賃住房領域的監管政策應鼓勵良性發展的機構為長租有效定價,避免倒逼房東選擇更容易提高租金的短期租賃模式。政策重點應關注維護健康的市場競爭環境,避免企業采取惡性競爭等方式獲取房源,形成租金的穩定合理預期;引導中資產業務模式健康發展、防止過度金融化,對規;峁╅L租房供給具有積極作用。
        (本報告撰寫人:張崢、李尚宸、胡佳胤、張英廣)

    【期號:4030】【版面:05】【作者:北京大學光華管理學院租賃住房研究課題組】打印本頁
     
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